나대지의 세금이 복잡하시죠? 이 글에선 나대지 양도소득세의 세율과 계산 방법을 알아보겠습니다. 나대지는 비사업용 토지에 해당하며 중과세율이 적용됩니다. 이 글을 따라서 나대지의 양도소득세를 계산해 보시고 팔아도 될지 가늠해 보시기 바랍니다.
나대지란 뭘까?
나대지는 지목이 ‘대’인 토지 중에 영구적인 지상물이나 건축물이 없는 상태의 토지를 의미합니다.
쉽게 이야기하면 건물을 지을 수 있는 대지인데 아직 건물이 들어서지 않아 빈 땅으로 남아있는 상태라고 보시면 됩니다.
이런 나대지는 보통 기반 시설이 설치된 도심 지역에 위치하고 전용 부담금도 없이 건축이 가능해서 평당 가치가 가장 높은 편입니다.
하지만 본연의 목적인 건물을 올리지 않음으로 비사업용 토지로 간주되고 팔 때는 더 높은 세율이 적용되는 단점도 있습니다.
나대지의 양도소득세율
나대지가 속하는 비사업용 토지에는 기본세율에 중과세 10%가 추가된 세율이 적용됩니다.
23년 1월 1일부터 나대지의 양도소득세율에 속하는 과세표준이 변경되었는데 기존 1200만원 구간이 1400만원으로, 4600만원 구간이 5000만원으로 변경되었습니다. 따라서 2022년도 자료에는 이런 과세표준이 잘못 안내 되고 있으니 주의하실 필요가 있습니다.
비사업용 토지 양도소득세율(23.1.1일~)
나대지는 토지 취득 후 2년이 경과 되지 않은 경우라면 1년 미만은 60%, 2년 미만은 50%의 세율이 일괄 적용됩니다.
취득 후 2년 이상이 경과되면 아래 표와 같은 과세표준에 따른 양도소득세율이 적용되기 시작합니다. 나대지도 이 세율을 적용받습니다.
| 과세표준 | 양도소득세율 | 누진공제액 |
| 1400만 원 이하 | 16% | – |
| 5000만 원 이하 | 25% | 126만 원 |
| 8800만 원 이하 | 34% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 45% | 1490만 원 |
| 3억 원 이하 | 48% | 1940만 원 |
| 5억 원 이하 | 50% | 2540만 원 |
| 10억 원 이하 | 52% | 3540만 원 |
| 10억 원 초과 | 55% | 6540만 원 |
비사업용 토지 장기보유특별공제율
나대지와 같은 비사업용 토지에는 장기보유특별공제라는 것이 적용됩니다. 쉽게 이야기해서 오래가지고 있으면 양도소득세를 깎아주는 것입니다. 최대 15년을 보유하면 30%까지 공제해 줍니다. 이 항목은 폐지된다는 이야기가 계속 나오고 있는데 실제 LH 직원의 토지 투기 사건이 발생하면서 입법이 진행되기도 했었습니다. 입법이 마무리 안되면서 여전히 적용은 되지만 언제든 사라질 수 있는 가능성이 있습니다.
최소 3년을 보유하면 6%를 공제해 주고 매년 2%씩 추가로 공제해 줍니다.
| 보유 기간 | 장기보유특별공제율 |
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 이상 | 8% |
| 5년 이상 | 10% |
| 6년 이상 | 12% |
| 7년 이상 | 14% |
| 8년 이상 | 16% |
| 9년 이상 | 18% |
| 10년 이상 | 20% |
| 11년 이상 | 22% |
| 12년 이상 | 24% |
| 13년 이상 | 26% |
| 14년 이상 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
나대지 양도소득세 계산 방법
이제부터 위에 나온 세율을 이용해서 양도소득세를 직접 계산해 보도록 하겠습니다.
양도소득세를 계산하는 순서는 아래와 같습니다.
- 양도가 구하기: 매매로 실제 받는 금액
- 취득가 구하기: 취득시 들어간 토지비, 세금, 각종 수수료의 합
- 양도차액 = 양도가 – 취득가
- 과세표준 구하기: 양도차액 – 기본공제(250만원)
- 과세표준별 세율 확정
- 산출세액 = (과세표준 x 세율) – 누진공제액
양도가, 취득가를 이용하여 양도차액을 구하고 기본공제와 세율, 누진공제액을 적용하면 됩니다.
다음과 같은 조건을 예시로 계산하겠으니 비교해서 따라해 보세요.
✅예시 : 나대지 구매가 1억원, 각종 세금 및 수수료 1천만원을 지출하여 취득가가 1.1억 원인 토지를 30개월 이후 2억 원에 매매 할 때 양도소득세 계산
- 양도가: 2억원
- 취득가: 1억원 + 1천만원 = 1.1억원
- 양도차액: 2억원 – 1.1억원 = 9천만원
- 과세표준: 9천만원 – 250만원 = 8750만원
- 과세표준별 세율 확정: 5000만원 초과~8800만원 이하구간으로 세율 34%, 누진공제액 576만원
- 산출세액: (8750만원 X 34%) – 576만원 = 2399만원
위 계산 방법대로 따라해 보시면 되지만 만약 헷갈리신다면 홈텍스의 양도소득세 간편 계산을 이용하여 하나하나 입력해 보시면 됩니다.
나대지 양도소득세 절세 방법
나대지의 세율이 비사업용 토지에 해당해서 매우 높은 편입니다. 따라서 사업용토지에 해당하게 만들면 세율이 10% 줄어듭니다.
나대지의 경우는 본래의 목적인 건축물을 세우면 되는데 매매 시점에 바로 건축물을 세운다고 사업용 토지로 적용되는 것이 아니라
- 양도일 직전 3년 중 2년 이상
- 양도일 직전 5년 중 3년 이상
- 전체 토지 보유 기간 중 60% 이상
위 기간 동안 건축물이 올라가 있어야 인정됩니다.
다른 방법으로는 2년 이상 무주택 세대주가 1 필지를 매각하는 경우에 660m²보다 작은 나대지의 경우는 10% 중과세율을 적용하지 않는 점을 이용할 수도 있겠습니다.
또는 주차장이나 하차장으로 토지를 운영하여 사업 기간으로 인정받는 방법이 있습니다. 하지만 이는 나대지가 위치한 지역에 따라서 허가 여부가 결정되니 개별 확인을 하셔야 합니다.
마지막으로 아직은 장기보유특별공제가 적용되고 있어서 1년에 2%씩 세금이 감소하니 이 부분을 이용하실 수도 있겠습니다.
마치며…
최근 건축물의 평당 비용이 급등하면서 건물을 올리지 못하고 놀리는 나대지가 늘고 있습니다. 아파트 구매와 다르게 이런 부분이 토지 투자에 있어서 어려움입니다. 향후 인플레이션을 고려한다면 이런 나대지가 계속 늘 수 있는 상황입니다. 마냥 나대지로 놀리지 마시고 적정한 양도소득세가 나오는 시점에 매매로 정리하시는 것도 좋겠습니다.
위에 설명드린 나대지 양도소득세 계산 방법을 통하여 예측되는 매매 시점과 비용을 통해 시뮬레이션을 해보시면 도움이 될 것으로 보입니다.
이상으로 나대지 양도소득세와 세금 계산 방법 5분 설명을 마치겠습니다.