가지고 있는 부동산을 전세나 월세로 임대를 줄 때는 고려해야 하는 사항이 있습니다. 이런 고려사항을 충분히 생각하지 않으면 목표한 수익을 이루지 못하거나 임차인과 분쟁으로 연결되는 상황이 발생하기도 합니다. 이 글에서는 부동산 임대 시 고려할 사항 3가지를 정리해 보겠습니다.
1. 부동산 임대 목적과 대상 설정
임대하는 목적을 정하고 누구와 계약을 하면 좋을 지 정해야 합니다.
1.1 임대 목적 설정
임대 목적부터 명확하게 설정해야 합니다. 전세를 활용해 투자 수익을 얻기 위해 임대하는 경우도 있고, 임대 수입 자체를 목적으로 부동산을 관리하는 경우도 있습니다. 임대 목적을 설정하는 것은 중요한 결정이므로 다음과 같은 요소를 고려해야 합니다.
1. 임대 기간: 얼마나 오랫동안 임대할 것인가? 보통 임대 기간이 2년이지만 최근에 계약 갱신권이 생기면서 4년까지 보장해 줘야 합니다. 만약 상가라면 권리금등을 고려하면 더 긴 기간 임대로 내줘야 합니다.
2. 임대 대상: 개인, 가족, 기업 등 어떤 대상에게 임대할 것인가? 보통 개인과 계약을 하지만 가족이 살기위해 대리로 계약하는 경우도 있습니다. 또한 기숙사를 위해 기업 법인이 계약 대상이 되기도 합니다.
3. 임대 조건: 임대료, 보증금, 계약 조건 등을 어떻게 설정할 것인가? 보증료에 따라서 임대료가 달라지게 됩니다. 최근 금리의 상승을 반영하여 보증금의 4~5%선에서 임대료가 조절됩니다.
1.2 대상 설정
부동산을 임대할 대상을 명확하게 설정해야 성공적인 임대가 가능합니다. 대상 설정 시 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.
1. 임대 대상의 수요: 해당 지역의 인구 통계, 주변 시설 등을 고려하여 수요가 있는 대상을 선택해야 합니다. 예를 들어 주변에 대학교나 공단이 있다면 대상을 학생이나 직장인으로 설정하면 됩니다.
2. 대상의 신용: 대상의 신용도, 과거 임대 경험 등을 고려하여 신뢰할 수 있는 대상을 선택해야 합니다. 좋은 임대조건으로 계약을 하더라도 연체가 되면 아무런 소용이 없습니다. 따라서 계약을 제대로 이행할 대상을 고르는 것이 중요합니다.
3. 대상의 재정 상태: 임대료를 지불할 수 있는 재정 상태인지 확인해야 합니다. 보통 대학생, 외국인 같이 경제적 여건이 갖춰지지 않은 대상보다는 회사원과 계약이 좋습니다.
2. 부동산 선택과 관리
2.1 부동산 선택
성공적인 임대를 위해서는 가지고 있는 부동산을 제대로 고르는 것이 중요합니다. 위치가 좋고 상태가 임대를 주기에도 양호하면서 시장 가격에 부합하는 임대료가 책정된 물건이라면 공실 없이 운영할 수 있습니다.
1. 위치: 부동산의 위치는 임대 수요와 임대료에 큰 영향을 미칩니다. 주변 편의 시설, 교통 편의성, 주요 기업체 위치 등을 고려하여 선호되는 조건을 가진 부동산을 매입해야 합니다.
2. 상태: 부동산의 상태가 좋지 않으면 유지 보수 비용이 많이 들고 임대인의 잦은 이사가 생길 수 있습니다. 가능한 한 상태가 좋은 부동산을 선택할 수 있도록 많은 매물을 임장해서 확인하세요.
3. 시장 조건: 해당 지역의 부동산 시장 조건을 고려하여 임대료, 임대 기간 등을 설정해야 합니다. 주변에서 동일한 물건이 받고 있는 임대료를 미리 확인해 보세요.
2.2 부동산 관리
부동산 임대에는 적절한 관리가 필요합니다. 부동산 관리에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.
1. 유지 보수: 정기적인 점검과 보수를 통해 부동산의 가치를 유지해야 합니다.
2. 임대 대상과의 소통: 임대 대상과의 원활한 소통은 임대 관리의 핵심입니다. 문제 발생 시 신속하게 대응하고, 필요한 정보를 제공해야 계약 연장이나 다른 임차인을 구할 때 유리합니다.
3. 계약 및 법률 관리: 부동산 임대는 계약과 임대차 법 측면에서 준수해야 하는 것들이 있습니다. 임대차 계약서 작성 시 이런 사항을 꼼꼼하게 기입하고 임대차법에 명시된 보증보험같은 임대인의 의무도 지켜야 합니다.
3. 임대료 설정과 임대 기간
3.1 임대료 설정
임대료 설정 시 다음 3가지 사항을 고려해 적정선을 찾아야 합니다.
1. 시장 조건: 해당 지역의 부동산 시장을 고려하여 임대료를 설정해야 합니다. 지역의 평균 임대료를 파악하고 주변에 임대 수요가 늘어나는 지 등을 고려하면 됩니다. 보통 같은 건물의 임대료를 참고하면 되고 옵션과 수리 상태를 반영하여 10% 정도 가감할 수 있습니다.
2. 부동산의 가치: 평균 매매가가 비싸다면 은행 이자에 준하는 최소 임대료를 설정해야 손해보지 않습니다.
3. 임차 대상의 재정 상태: 대기업 직장인이나 전문직을 대상으로 임대한다면 재정 상태가 안정적일 확률이 높기 때문에 그에 맞게 조정하여 장기간 계약을 유도 할 수도 있습니다. 대상이 임대료를 지불할 수 있는지 확인하고, 재정 상태에 따라 임대료를 조정해야 합니다.
3.2 임대 기간
임대 기간의 결정에 아래 3가지를 고려하면 됩니다.
1. 임대 목적: 임대 목적에 따라 임대 기간을 설정해야 합니다. 레버리지를 껴서 투자 수익을 목적으로 한다면 장기 임대가 필요하고, 임대 수입을 얻기 위해서 라면 2년 정도의 단기 임대로 계약하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 계약 기간이 종료되어야 임대료를 올릴 수 있기 때문입니다.
2. 시장 조건: 해당 지역의 부동산 시장 조건을 고려하여 임대 기간을 설정해야 합니다. 무슨말이냐면 주변에 새아파트나 상가가 건설 중이고 2년 뒤에 물량이 쏟아져 나올 것이 예상된다면 이 시점을 피할 수 있도록 계약기간을 설정해야 한다는 것입니다. 이런 시장에 따라 임대 기간이 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.
3. 계약자의 요구: 계약을 하는 사람의 요구에 따라 임대 기간을 설정해야 합니다.
결론
부동산 임대에는 임대 목적, 임차인 대상 설정, 임대 부동산 선택과 관리, 임대 기간 등 다양한 사항을 고려해야 합니다. 임대 목적과 대상을 명확히 설정하고, 그런 대상에게 수익률 높은 부동산을 적정한 임대료와 기간으로 제공하는 것이 성공에 중요합니다. 또한, 부동산 관리와 법률적인 사항을 준수하는 것도 임대 관리의 핵심입니다. 이런 사항들을 고려하여 부동산을 임대하면 안정적인 수익을 얻을 수 있을 것입니다.