거주의 목적이나 사무실로 오피스텔을 가지고 계신 분들이 많습니다. 오피스텔에 나오는 재산세는 일반 아파트보다 생각해야 하는 부분이 많습니다. 이 글에서는 오피스텔 재산세 계산 방법을 알아보겠습니다. 또한 절세 방법을 알려드리니 주거용으로 바꿔 보시기 바랍니다.
오피스텔 사용 목적
오피스텔은 업무용과 주거용으로 구분할 수 있습니다. 최근 아파텔이라고 부르는 3룸 이상의 대형 오피스텔이 늘어나면서 주거용으로 사용하는 경우가 많습니다.
오피스텔을 최초에 취득하게 되면 업무용으로 구분이 되는데 만약 주거용으로 사용한다면 재산세가 부과되기 전에 과세대상 변동신고서를 제출하고 주거용으로 바꿔야 합니다.
왜냐하면 업무용과 주거용에 부과되는 재산세 계산 방법이 다르며 보통 주거용이 더 적은 세금이 나오기 때문입니다.
업무용과 주거용 오피스텔의 차이는 아래 표와 같습니다.
| 업무용 | 주거용 | |
| 구분 | 주거 없이 사무실 용도 | 전입신고 완료, 취사 설비가 되어 있으면서 실제 주거하는 경우 |
| 재산세 부과 | 건물분, 토지분이 각각 부과 | 전체 공동주택(아파트)와 동일하게 계산 |
| 부과 시점 | 건물분은 7월,
토지분은 9월 |
7월, 9월 50%씩 부과 |
오피스텔 재산세 계산 방법
위에도 설명했듯 사용목적이 업무용으로 되어 있느냐 주거용으로 되어 있느냐에 따라서 재산세 계산 방법이 달라집니다.
지금부터 업부용과 주거용에 따라 재산세 계산방법을 알아보겠습니다.
업무용 오피스텔 재산세 계산
업무용 오피스텔의 재산세는 건물분과 토지분을 따로 구하게 됩니다.
건물분 재산세는 건물시가표준액의 70%에 0.25%가 부과됩니다. 토지분은 토지공지시가의 70%에 금액에 따라 0.2~ 0.4%가 차등 적용됩니다.
정리하면
•건물분 재산세 = (건물의 시간표준액 x 70%) x 0.25%
•토지분 재산세 = (토지의 공시지가 x 70%) x 0.2~ 0.4%
0.2%와 0.4%를 구분하는 금액은 아래 표와 같습니다.
| 토지 과세 표준 (공시지가의 70%) |
세율 |
| 2억 이하 | 0.2% |
| 2억 초과~ 10억 이하 | 40만 원 + 2억 초과 금액의 0.3% |
| 10억 초과 | 280만 원 + 10억 초과 금액의 0.4% |
주거용 오피스텔 재산세 계산
주거용 오피스텔로 재산세 과세대상 변동 신고서가 제출되었다면 일반 아파트와 동일한 방법으로 재산세가 계산됩니다.
이때 단순히 전입 신고하고 실거주한다고 주거용으로 계산되는 것이 아니라 꼭 관할 구청에 재산세 과세대상 변동 신고서가 제출되어야 한다는 점을 유의하셔야 합니다.
주거용 오피스텔 재산세는 공동주택가격이 매년 정해지는데 이 금액의 60%에 주택가격에 따라 0.1~0.4%까지 차등부과 됩니다. 50%씩 나눠서 두 번 부과합니다.
정리하자면
•주거용 오피스텔 재산세 = (공동주택가격 x 60%) x 0.1~0.4 %
0.1~ 0.4% 구분하는 방법은 아래 표와 같습니다.
| 과세표준 | 세율 |
| 6천 만원 이하 | 0.1% |
| 6천만원 초과~ 1억 5천만원 | 6만 원 + 6천만원 초과액의 1.5% |
| 1억 5천 초과~ 3억 이하 | 19.5만 원 + 1억 5천만원 초과액의 2.5% |
| 3억 초과 | 57만 원 + 3억원 초과액의 4% |
계산 예시
만약에 8000만원(토지 4000만원, 건물분 40000만원)인 오피스텔이라면 다음과 같이 업무용은 12.6만원, 주거용이면 4.8만원의 재산세가 나옵니다. 즉, 주거용이 7.6만원 더 저렴합니다.
업무용일 경우라면
토지분 재산세 = (4000만원 x 70%) x 변동세율 0.2% = 5.6 만원
건물분 재산세 = (4000만원 x 70%) x 고정세율 0.25% = 7만원
합산해서 총 12.6만 원의 재산세가 나옵니다.
주거용이라면
재산세 = (8000만원 x 60%) x 변동세율 0.1% = 4.8만원
총 4.8만 원의 재산세가 나옵니다.
오피스텔 재산세 절세 방법
위 계산에서 볼 수 있듯이 보통 주거용으로 오피스텔을 신고하면 재산세가 50% 이상 줄어들게 됩니다.
따라서 재산세만 생각한다면 주거용으로 신고하면 절세가 가능합니다. 신고하는 방법은 재산세가 부과되는 6월 전에 구청 재산세 부과 부서를 방문하여 재산세 과세대상 변동신고서를 제출하면 됩니다.
이 때 가져가야 하는 서류는
1. 전입세대열람원
2. 소유자 신분증
3. 주거 확인 사진(출입문, 주방, 방 등)
4. 임대를 놓은 경우는 임대차 계약서
이렇게 제출을 하면 주거용으로 변경되어 재산세가 부과됩니다.
주의사항
재산세만 생각한다면 주거용으로 변경하는 것이 적절하지만 오피스텔을 주거용으로 변경하면 다른 주택을 취득하면 주택수에 합산되어 취득세가 올라갈 수 있습니다. 또한 종합부동산세의 계산에도 포함되고 양도소득세 계산 시 주택 수에 들어가게 되니 주의하셔야 합니다.
마치며…
오피스텔 재산세를 주거용으로 바꾸지 않으면 일반적인 아파트보다 2배 이상 비쌉니다. 특히 오피스텔을 매매하면 무조건 업무용으로 재산세는 계산이 되는데 이를 모르고 있다 세금 고지서를 받고 나서야 당황하는 경우가 많습니다. 본인의 여건을 고려하셔서 주거용으로 미리 바꾸신다면 재산세 절세에 도움이 될 것입니다.