최근 이유가 되고 있는 내용으로 오피스텔의 주택 수 제외가 왜 필요한 지에 대하여 정리해 보겠습니다. 오피스텔이 주택 수에 산정되기 시작한 것은 2020년 8월부터로 아파트 가격이 급등하면서 상대적으로 저렴하고 주택 수에 반영되지 않던 오피스텔로 투자 수요가 넘어가게 되자 규제가 시작되었습니다.
이렇게 변경된 오피스텔의 주택 수 산정 제도는 오피스텔 거래에 커다란 장벽이 되고 있습니다. 그렇다면 왜 오피스텔 주택 수 제외가 필요한지 5가지 이유를 설명해 보도록 하겠습니다.
오피스텔의 취득세 4.6%
부동산을 구매할 때 취득세를 납부하게 됩니다. 이 때 오피스텔의 경우는 비주택으로 취급되어 4.6%의 취등록세를 납부하게 됩니다. 취득세를 납부할 때 기준이 이미 주택이 아닌 것으로 간주하여 높은 세금을 부과하고 있기 때문에 주택 수에 들어가는 것은 앞뒤가 맞지 않습니다.
오피스텔에 취등록세 4.6%를 부과하는 것이 합헌인지 헌법소원을 제기한 적이 있는데 비주택에 대한 취등록세를 부과하는 것이 타당하다는 결론이 나왔습니다.
선거 공약 사항
이번 정부가 출범할 때 대통령의 공약 사항 중 하나로 오피스텔에 대한 주택 수 제외를 제시한 바 있습니다. 실제로 오피스텔 주택 수 산정이 결정된 20년 8월은 문제인 대통령 집권기로 이전 정부에서 부동산 정책을 20번 이상 바꾸면서 제도가 엉망이 되던 시기입니다. 급하게 만들어진 제도와 정책들은 제대로 된 검토와 통계 분석이 없이 발표됨으로 수 많은 부작용을 만들게 되었습니다. 이렇게 만들어진 규제들은 부동산 가격이 폭락하면서 아파트에 대해서는 많은 부분이 해제 되었지만 아직 오피스텔에 대해서는 손을 놓고 있는 실정입니다.
이전 정부가 급하게 만든 잘못된 규제를 바로 잡을 필요가 있어 보입니다.
세수 증대
정부에서 오피스텔 주택 수 제외를 주저하는 이유 중 가장 염려하는 사항이 바로 세수가 줄어든다는 것입니다. 오피스텔을 소유한 다주택자가 종합부동산세와 양도소득세 중과를 통해 납부하는 세금이 사라지는 것을 염려하고 있습니다. 하지만 이 때는 빠진 내용이 있는 것이 바로 오피스텔 자체 거래와 분양이 거의 사라졌다는 점입니다. 오피스텔은 취등록세가 일반 아파트에 비하여 최고 4배 이상 비싸기 때문에 거래와 분양이 늘어 사고파는 사람이 많아지면 세금이 오히려 늘어나 여지가 있습니다.
2024년 올해에만 40조 이상의 세금이 부족한 상황이라고는 하지만 오피스텔 주택 수가 영향을 주는 것은 매우 미미할 것입니다. 오히려 이런 규제로 심리가 얼어 붙어 거래를 막음으로 발생하는 취등록세와 양도세 손실 분을 고려할 필요가 있습니다.
주거사다리 역할
오피스텔에 거주하는 수요는 사회 초년생이나 신혼부부, 학생이 많습니다. 급등한 아파트 가격을 따라가지 못하고 오피스텔에서 거주하는 경우가 대부분입니다. 이렇게 오피스텔은 주거 사다리의 역할을 해보고 있습니다. 이런 주거 사다리가 규제로 인하여 새로 분양이 안되고 있는 실정입니다. 지금이야 당장 문제가 없겠지만 2년 뒤에는 양질의 주거 공급이 끊어질 것으로 보입니다.
규제 완화의 형평성 문제
아파트에 대한 규제를 집중적으로 완화하면서 똘똘한 아파트 한 채에 수요가 다시 집중되고 있습니다. 이로 인한 부작용이 심각합니다. 서울 도심의 아파트의 가격은 반등하고 있고 찾는 사람이 늘어나지만 지방 아파트와 오피스텔, 빌라는 거래가 안되고 있습니다. 그렇지 않아도 지방이 소멸하고 모든 것이 서울로 모여드는 현상이 생기고 있는데 부동산이 이런 현상을 더 촉진하고 있습니다. 아파트에 대한 수요가 분산될 수 있도록 다른 유형의 주거 공간에 대한 불합리한 규제를 완화할 필요가 있습니다. 이렇게 아파트에만 집중하여 규제를 완화하면 형평성의 문제가 쌓여 불만이 누적될 것입니다.
마치며…
위와 같은 사유로 오피스텔에 대한 주택 수 제외는 꾸준하게 논의되어야 합니다. 불합리한 부분이 있고 정책적으로 해결해야 하는 내용들인지라 당장 이번이 아니더라도 주택수 제외는 꼭 필요하다고 봅니다.