전세 계약을 하려는데 보증금을 돌려받지 못하는 건 아닌지 걱정이시죠? 요즘 전세사기 뉴스가 계속 나오다 보니 여간 신경 쓰이는 게 아닙니다. 이 글에서는 전세 주의사항 7가지를 정리해 드립니다. 이대로 하시면 전세 사기 피하실 수 있습니다.
전세 사기가 나오는 이유
전세사기는 임대인과 임차인 간의 전세 계약에서 임대인이 임차인의 보증금을 편취하는 행위를 뜻합니다. 전세사기가 발생하는 이유는 아래 3가지가 있습니다.
- 전세시장의 불안정성: 전세시장은 매매시장에 비해 상대적으로 불안정합니다. 전세가가 급락하는 역전세 상황이 벌어지면 차액을 구하지 못하면서 전세금 반환이 지연됩니다.
- 임대인의 사기: 일부 악의적인 임대인은 임차인의 보증금 편취를 치밀하게 계획합니다. 전세 계약을 체결할 때 임차인에게 허위 사실을 고하거나, 계약서에 허위 내용을 기재하는 등의 방법으로 임차인의 보증금을 편취합니다.
- 임차인의 무지: 일부 임차인은 전세사기에 대한 이해가 부족합니다. 임차인은 전세 계약을 체결할 때 계약서를 꼼꼼히 읽지 않고, 임대인의 말을 무조건 믿는 경우가 많습니다.
이렇게 시장이 안 좋은 상황에서 악의적인 임대인의 횡포에 임차인의 부주의가 만나면 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 벌어집니다. 아래 전세 주의사항들을 확인하시고 잘 살펴서 계약하시기 바랍니다.
전세 주의사항
지금부터 전세 계약 전/중/후 확인해야 하는 주의사항들을 설명해 드리겠습니다. 이 과정만 잘 지켜도 전세 사기가 발생할 확률이 크게 줄어듭니다.
전세 계약 전 확인사항
계약서를 작성하지 전에는 아래 4가지 전세 주의사항에 유의하세요.
1. 전세가율을 확인하세요.
전세가율은 지금 매매로 거래되고 있는 금액과 대비하여 전세가격의 비율을 말합니다. 전세가율이 낮으면 낮을수록 임차인에게는 유리한 것입니다. 만약 매매시세가 1억인데 전세가가 9000만 원이라면 전세가율은 90%가 되는데 부동산 시장이 안 좋아지면서 매매시세가 하락하면 보증금을 못 돌려받는 상황이 될 수 있습니다. 흔히 깡통전세라는 상황이 이때 만들어집니다. 따라서 최근 3년간 매매 시세의 최저가가 어느 정도였는지 실거래가 공개 시스템에서 확인하고 최저가를 기준으로 전세가율이 적정한지 판단해야 합니다. 50~70%가 보통의 전세가율임을 참고하시면 됩니다.
2. 불법 건축물 여부를 확인하세요.
전세가율을 확인하셨으면 전세에 들어가려는 곳이 무허가나 불법 증축 건축물이 아닌지 확인해야 합니다. 이런 곳은 낮은 전세가율을 미끼로 세입자를 받지만 전입신고 자체가 안되는 곳들이 있습니다. 전입신고가 안되면 보증금을 보호받는 대항력을 가지지 못하게 됩니다. 건축물대장 열람을 통하여 불법 여부를 확인 할 수 있습니다.
3. 선순위 권리가 있는지 확인하세요.
선순위 권리라 함은 전세 계약 체결 시점에 집을 담보로 융자가 있으면 경매에서 이런 돈부터 먼저 돌려주게 됩니다. 즉, 선순위가 없는 것이 가장 좋으며 융자가 있더라도 매매 금액과 전세 금액을 고려하여 소액인 경우여야 합니다. 인터넷등기소를 통하여 등기부등본을 발급하면 융자가 있는지 나오니 꼭 확인하셔야 합니다.
4. 임대인의 세금 체납 여부를 확인하세요.
집에 융자가 없다고 하더라도 임대인이 세금을 장기간 체납하는 경우에는 집이 경매로 넘어갈 수 있고 체납된 세금만큼 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 임대인이 세금을 체납하고 있지는 않은지 확인해야 합니다. 이 부분은 홈택스나 위택스에서 세금 납부 여부를 조회하거나 안심전세 앱에서 확인이 가능합니다.
전세 계약과정에 확인사항
계약서를 작성하는 과정에선 3가지의 전세 주의사항을 확인하세요.
1. 임대인의 신분을 정확하게 확인하세요.
집의 소유권을 가진 사람인지 등기부등본의 소유자와 계약에 나온 사람의 신분증을 제대로 확인하셔야 하며 만약 대리인이 나온 경우라면 위임장, 임대인 신분증, 인감증명서를 구비했는지 확인하시기 바랍니다. 임대인이 나온 경우라도 소유자의 계좌에 바로 보증금은 송금하시는 게 좋습니다.
2. 표준 계약서로 계약을 진행하세요.
새로 도입된 주택임대자 표준 계약에는 임차인에게 유리한 세금 체납여부와 확정일자 상황을 표기하게 되어 있습니다 따라서 공인중개사가 표준 계약서로 진행해 달라고 하시기 바랍니다.
3. 미등록 공인중개사 여부를 확인하세요.
전세 계약은 대부분 공인중개사를 통해 진행되는데 공인중개사 자격이 정지되었거나 미등록 상태라면 중개사고가 나더라도 보상이 안됩니다. 따라서 계약서에 이름이 들어가는 공인중개사를 부동산 중개업조 조회 시스템에서 확인하시고 중개대상물 설명서, 손해배상 책임증서를 함께 교부받아 두시기 바랍니다.
전세 계약 후 필요사항
계약서를 작성하고 나서는 아래 5가지의 전세 주의사항이 있습니다.
1.임대차 계약신고
계약이 체결되면 주민센터에 방문해서 계약 내용을 신고하고 확정일자를 부여 받아야 합니다. 이렇게 확정일자를 부여받아야 등기부등본에 내용이 표시되고 경매에 넘어가도 선순위로 돌려받을 수 있습니다. 온라인으로 진행하고 싶은 분은 부동산거래관리시스템으로 진행하셔도 됩니다.
2. 등기부등본을 다시 확인해 보세요.
전세 사기의 한 종류로 계약이 있는 당일에 융자를 받는 경우가 있습니다. 이런 경우에 대응하기 위하여 계약 이후 등기부등본에 변동 사항이 없는지 잔금 전에 꼭 다시 확인해 보셔야 합니다. 만약 융자가 추가되었거나 기존 융자금 기록이 말소되지 않고 있다면 확인하고 잔금을 지불하셔야 합니다.
3. 전입신고는 바로 하세요.
전세계약의 잔금을 치루었다면 바로 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 전입신고를 통하여 대항력이 유지되기 때문에 잊지 말고 전입신고를 꼭 하셔야 합니다.
4. 보증 보험에 가입하세요.
전세금이 비싼 경우라면 한국주택금융공사나 주택도시보증공사를 통하여 전세금 반환보증보험에 가입하실 수 있습니다. 비용이 발생되기는 하지만 보증금을 반환받지 못하는 경우 매우 유용한 수단이 됩니다. 만약 임대사업자와 전세계약을 체결한 경우는 임대인이 가입을 시켜줘야 하기 때문에 확인하시기 바랍니다.
5. 임대인과 원만하게 소통하세요.
대부분의 임대인은 전세사기를 목적으로 집을 임대하지 않습니다. 따라서 임대인과 전세 관련 사항을 진솔하게 협의하고 서로 양보를 하며 원만한 관계를 유지한다면 보증금을 돌려받고 이사를 나가는데 훨씬 수월합니다.
마치며…
최근 빌라왕 사태가 터지면서 전세 사기로 피해를 봤다는 뉴스가 많습니다. 전세금은 액수가 크고 개인에게 있어 전 재산인 경우가 많습니다. 따라서 위에 설명드린 전세 주의사항을 잘 확인하시고 진행하셔서 피해 없으시길 바랍니다. 또한 집주인이 집을 매매하여 전세금을 돌려준다고 한다면 집 매매할 때 빠르게 할 수 있도록 협조해서 합의점을 찾아나가시길 바랍니다.